Les crises du logement à Montréal : une histoire qui se répète

En plein été 1852 éclate le pire incendie de Montréal. En 26 heures, près de la moitié des maisons de la ville sont détruites. Neuf mille personnes se retrouvent sans abri! Depuis ce drame, les constructions ne peuvent plus comporter un revêtement en bois^{[note 1]}.

À partir de 1860, Montréal connaît une longue période d’industrialisation et d’urbanisation. Le port prend de l’ampleur, les emplois en usine se multiplient. 

Le Quartier latin connaît une grande croissance démographique grâce à l’immigration et à l’exode de la population rurale pour trouver du travail. La population est composée d’ouvriers à 80 % et les salaires sont généralement insuffisants pour faire vivre une famille. C’est aussi à partir de cette période (1860-1861) que les données sur le logement à Montréal sont comptabilisées dans le Recensement des Canadas.

Dans un article en première page du journal La Minerve du 5 février 1878, on lit que « les loyers augmentent […] et en conséquence un grand nombre de pauvres vont se retirer en dehors des limites de la ville^{[note 2]} ».

Les emplois restent nombreux au port de Montréal et dans les manufactures, mais aussi sur les chantiers de construction et dans les ateliers. L’électricité est installée à partir de 1886 et le tramway électrique circule dès 1892. Montréal devient le centre industriel du Québec.

Malgré l’effervescence de cette période en ce qui concerne l’activité économique et l’emploi, les salaires des ouvriers ne suivent pas les hausses de loyers, qui doublent pratiquement entre 1889 et 1913^{[note 3]}. De plus, le travail n’est pas toujours constant et les périodes de chômage nombreuses suivent les sursauts de l’économie. L’assurance chômage ne verra le jour qu’en 1940 au Canada.

Au tournant du XX^e siècle, une série d’institutions culturelles et commerciales attirent une population bourgeoise qui s’installe dans le Quartier latin.

Le secteur voit en effet apparaître le magasin Dupuis Frères (1868), une succursale de l’Université Laval (1895), le magasin Archambault (1896), l’École polytechnique de Montréal (1905), l’École des Hautes Études commerciales (1907 dans l’édifice qui accueille aujourd’hui l’un des centres d’archives de BAnQ), les Archives nationales à Montréal, le magasin Omer DeSerres (1908) et la bibliothèque Saint-Sulpice (1915)^{[note 4]}.

« La crise du logement, déjà assez grave en 1914 pour attirer l’attention, devint aiguë après quatre ans, vu le ralentissement de la construction, les prix élevés et les fluctuations de la population, conditions résultant de la Grande Guerre^{[note 5]}. » À cause de l’effort de guerre, la production de logements tombe presque à zéro.

De plus, entre 1915 et 1918, les salaires augmentent de 20 % tandis que le coût de la vie bondit de 40 %. La situation se détériore avec un taux de chômage à la hausse qui atteint 10 % en 1926^{[note 6]} ». Les gens doivent s’entasser dans les logements.

Les bourgeois quittent peu à peu le Quartier latin, trop près du Red Light alors peuplé de cabarets, de maisons de prostitution et de commerces illicites. Ils se tournent vers Outremont, la banlieue où l’Université de Montréal construit son vaste campus à partir de 1930.

Au cours de la Grande Dépression (1929-1939), la construction résidentielle est de nouveau paralysée. L’Asile de la Providence – construit en 1843 en grande partie grâce à Émilie Gamelin à l’angle des rues Berri et Sainte-Catherine –, qui procure de l’hébergement aux pauvres et aux vieillards, est particulièrement sollicité durant cette période où le nombre de chômeurs (un tiers de la main-d’œuvre montréalaise) et de sans-abri explose. Environ 1200 soupes sont distribuées chaque jour^{[note 7]}.

Les services municipaux estiment le manque de logements à 35 000 à la fin des années 1930.^{[note 8]}

Durant la Deuxième Guerre mondiale (1939-1945), le parc immobilier du Quartier latin se détériore ainsi que les conditions de vie des locataires. Plusieurs demeures cossues sont transformées en maisons de chambres.

Au cours des années 1950 à 1970, la Ville de Montréal entreprend la démolition des taudis, des logements en mauvais état en raison d’un manque d’entretien. Le maire Jean Drapeau qualifie leur existence de véritable plaie sociale : « Le taudis mine la santé morale et physique de ceux qui l’habitent, coûte une fortune à la société qui le tolère, déprécie la partie de la ville où il se situe^{[note 9]}. »  

De nombreux immeubles dans de vastes secteurs sont démolis, notamment dans le Red Light, le Faubourg à m’lasse dans le Centre-Sud et le Village-aux-Oies (Goose Village) à Pointe-Saint-Charles. 

Dans le cas du Faubourg à m’lasse, l’élargissement de la rue Dorchester (aujourd’hui René-Lévesque) a entraîné des démolitions entre 1953 et 1955. La construction de la Place Radio-Canada a fait de même, de façon encore plus marquée, en 1963-1964. Ce quartier était délimité par les rues Dorchester, Wolfe, Viger et Papineau^{[note 10]}.

Le Red Light, formé par le boulevard René-Lévesque, la rue Sherbrooke, le boulevard Saint-Laurent et la rue Saint-Denis, est un quartier principalement résidentiel même s’il a accueilli plusieurs lieux alors sulfureux. Il a été identifié dans le rapport^{[note 11]} et le plan Dozois comme une des zones de taudis. Les bâtiments ont été détruits afin de faire place aux Habitations Jeanne-Mance, un complexe de logements sociaux inauguré en 1959^{[note 12]}.

Quant au Village-aux-Oies, il fut rasé en 1964 afin de permettre la construction de l’Autostade, un stade amovible érigé à la veille de l’Exposition universelle de 1967 pour accueillir des événements sportifs et culturels.^{[note 13]}

La vidéo Montréal sens dessus dessous : les expropriations des années 1950 et 1960, réalisée par le Centre d’histoire de Montréal, donne la parole à des résidents de ces trois secteurs fortement touchés.

Comme on peut le lire dans un article paru dans La Presse en 1975, 16 335 logements ont été démolis pendant la décennie 1960, dont le plus grand nombre au cours des quatre années ayant précédé l’Expo 67^{[note 14]}. Citant l’Étude de l’évolution de la démolition de logements à Montréal, 1920-69 (Aumont et Vézina, 1970), l’auteur de l’article précise que de nombreux logements détruits se trouvaient dans des quartiers populaires, ce qui a réduit la disponibilité de logements à loyer modique. 

D’autres secteurs de Montréal ont aussi été le théâtre de projets de rénovation urbaine, notamment la Petite-Bourgogne, dans le sud-ouest de la ville. Le film documentaire La P’tite Bourgogne, produit par l’Office national du film en 1968, montre la situation des résidents de ce quartier, plus précisément des îlots Saint-Martin. On y apprend que 300 familles de ce secteur, ayant reçu un avis d’expropriation, décident de former un comité citoyen afin de se faire entendre des autorités municipales et de réclamer des compensations^{[note 15]}.

Heureusement, des immeubles de logements à loyer modique furent ensuite construits aux îlots Saint-Martin, sous la supervision du Service de l’habitation de la Ville de Montréal. Les démarches de l’administration municipale pour améliorer la qualité des logements dans ce secteur et ailleurs dans la ville sont détaillées dans le livre La ville qu’on a bâtie : trente ans au service de l’urbanisme et de l’habitation à Montréal, 1956-1986, rédigé par Guy R. Legault^{[note 16]}.

Un projet majeur, la construction du métro de Montréal (1962-1967), a aussi nécessité des expropriations, notamment pour la construction de la station Papineau, où un pâté de maisons a été détruit. L’Asile de la Providence fut rasé pour permettre la construction de la station de métro Berri-De Montigny (maintenant Berri-UQAM).

La création de l’Université du Québec à Montréal (UQAM) ainsi que la construction de la Place Dupuis au début des années 1970 ont aussi engendré des démolitions de logements. 

D’après une étude intitulée The Unacknowledged Housing Form, a study of rooming houses in Montreal et citée dans un article de La Presse paru le 20 novembre 1982^{[note 17]}, plus de 5200 chambres ont disparu au cours des cinq années précédentes, dont les deux tiers au centre-ville. Les personnes les moins fortunées sont donc délogées et risquent de se retrouver à la rue.

La fin des années 1980 a été caractérisée par une économie en croissance et une hausse des prix pour tous les types de logements. Puis, au début des années 1990, une récession a entraîné une diminution de la construction de logements locatifs. 

À l’aube des années 2000, le taux d’inoccupation était particulièrement bas : à Montréal, il était de 0,6 % en 2001, d’après les données de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) mentionnées dans l’article du journal Le Devoir intitulé « De rares, les logements sont devenus inabordables au Québec^{[note 18]} ».

Une publication de l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques, s’appuyant aussi sur des données de la SCHL, révèle que le loyer moyen et le prix des maisons et des copropriétés augmentent plus rapidement depuis 2006 (sauf de 2019 à 2021) que le revenu moyen des ménages québécois^{[note 19]}.

Force est de constater que la crise du logement qu’on observe à Montréal n’est pas nouvelle. 

Se loger représente une importante charge financière. D’après une étude effectuée en 2017 dans cinq quartiers centraux de Montréal^{[note 20]}, c’était le cas même dans les maisons de chambres, où les loyers sont parmi les moins élevés à Montréal : 78 % des chambreurs consacraient plus de 30 % de leurs revenus au paiement du loyer. 

• L’épisode intitulé « Crise du logement : les causes et les solutions » du balado Ça s’explique, sur le site de Radio-Canada Ohdio
• Le film documentaire Le dernier flip : démarchandiser l’immobilier^{[note 21]},disponible sur la plateforme Curio
  • L’article Avant la Grande Bibliothèque, rédigé en 2023 par Jean-François Palomino, alors cartothécaire à BAnQ
  • L’article Cité-jardin : rêves et ambitions d’une ville nouvelle, qui présente la cité-jardin comme solution à la densification urbaine